BTW-aftrek verbouwing woning tot appartementen voor korte verhuur?

Een vastgoedonderneemster koopt een monumentaal pand met beneden winkelruimte en boven een woning. De onderneemster verhuurt de winkelruimte met btw. De woning boven wordt verbouwd tot zes appartementen met de bedoeling deze voor periodes van vier tot zes maanden volledig ingericht te verhuren. De onderneemster trekt de circa € 220.000 btw op de verbouwingskosten volledig af. Terecht?

Feitelijke verhuur
De appartementen worden als ze gereed zijn ook daadwerkelijk verhuurd. De huurprijs is inclusief een bedrag voor meubilering, stoffering, inventaris, gas, water, elektra, servicekosten, tv, internet, maandelijkse schoonmaak en gemeentelijke heffingen. De onderneemster zorgt voor de betaling van gemeentelijke belastingen, het onderhoud, kleine herstellingen en de (eind)schoonmaak. Alle huurovereenkomsten zijn voorzien van een bijlage waarin de huurders verklaren dat sprake is van tijdelijk verblijf en dat zij het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet naar het appartement verplaatsen.

Overwegingen rechter
Verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting. Maar dat geldt niet voor verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden (de zogenoemde short-stay-uitzondering). Deze verhuur is belast en daarbij is het verlaagde tarief van toepassing.

In de wet is niet vastgelegd wanneer sprake is van kort verblijf. Wel heeft de staatssecretaris van Financiën hierover een standpunt ingenomen: de aard en de duur van het verblijf zijn bepalend voor de vraag of sprake is van ‘verblijf voor een korte periode’. Als de gasten feitelijk maximaal zes maanden in een accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarheen verplaatsen, is in ieder geval sprake van een ‘verblijf voor een korte periode’ binnen het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf.

Vast staat dat de onderneemster geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf is. Echter, activiteiten die een soortgelijke functie hebben als het hotel- of vakantiebestedingsbedrijf vallen ook onder de uitzondering. De vraag is daarom of de verhuur van de appartementen door de onderneemster een soortgelijke functie heeft als verhuur in het kader van een hotel- en vakantiebestedingsbedrijf.

Vast staat ook dat de onderneemster de appartementen voor korte duur (maximaal 6 maanden) verhuurt, dat de appartementen volledig zijn gemeubileerd en voorzien van alle uitrusting waardoor een huurder het appartement direct kan gebruiken en dat de huurder niet is belast met de zorg voor de inventaris.

Oordeel rechter
De conclusie is dat de onderneemster met de verhuur van de appartementen concurreert met het hotel- en vakantiebestedingsbedrijf. Ze valt daardoor onder de short-stay-uitzondering zodat de verhuur belast is. Daarmee staat vast dat de btw in de verbouwingskosten volledig aftrekbaar is.

Let op: Opvallend is dat, hoewel de onderneemster alles juridisch en feitelijk precies conform het standpunt van de staatssecretaris van Financiën had ingeregeld, de Belastingdienst de btw-aftrek toch weigerde. De rechter corrigeert dat.