Dek risico af dat koper niet aan 90%-eis voldoet na optie belaste levering

13 december 2013

Stel, u heeft als koper en verkoper van een onroerende zaak gekozen voor belaste levering. Achteraf blijkt dat de koper de onroerende zaak niet voor ten minste 90% (in sommige branches 70%) heeft gebruikt voor belaste prestaties. De optie belaste levering is dan achteraf bezien ten onrechte benut. Wist u dat sinds 10 oktober jl. de herzienings-BTW die u als verkoper daardoor verschuldigd wordt, niet meer kan worden nageheven bij de koper? Het is daarom verstandig om dit financieel risico af te dekken in het (ver)koopcontract. Neem een bepaling op waarin de koper aansprakelijk zal worden gesteld als achteraf blijkt dat hij niet aan de 90%-eis heeft voldaan.

Verklaring belast gebruik door koper onroerende zaak
U kunt als verkoper en/of koper in verband met de aftrek van voorbelasting belang hebben bij een optie belaste levering van een onroerende zaak. U hoeft daarvoor voorafgaand aan de levering geen gezamenlijk verzoek meer in te dienen bij de bevoegde inspecteur van de verkoper. Voorwaarde is wel dat voor de levering van de onroerende zaak een notariële akte van levering is opgemaakt, waaruit blijkt dat voor belaste levering is gekozen. De koper moet wel binnen vier weken na afloop van het boekjaar volgend op het boekjaar waarin het pand is geleverd, aan de verkoper en de Belastingdienst een verklaring verstrekken. Daaruit moet blijken dat hij het pand in beide jaren ook feitelijk voor 90% (soms 70%) of meer voor belaste prestaties heeft gebruikt.

Beslissing Europese rechter
Sinds 10 oktober jl. draait u als verkoper zelf op voor de herzienings-BTW die u verschuldigde wordt als de koper niet aan de 90%-vereiste blijkt te hebben voldaan. Waarom vanaf 10 oktober 2013? Dat is de datum waarop de Europese rechter besliste dat naheffing van de herzienings-BTW van de verkoper bij de koper, niet meer is toegestaan.