Onzakelijk verlies op woning DGA

Een BV koopt een woning voor € 637.500 en laat deze voor € 375.000 levensloopbestendig maken. De directeur-grootaandeelhouder (DGA) en zijn vrouw gaan deze woning huren. Ruim een jaar later verkoopt de BV het pand aan de DGA voor € 570.000. De boekwaarde is dan afgerond € 964.000. Volgens de Belastingdienst is het boekverlies van € 394.000 niet aftrekbaar.

Waarom kocht de BV de woning?
De DGA en zijn vrouw woonden aanvankelijk bij het bedrijf in een bedrijfswoning van de BV. Omdat de dochter en haar man de bedrijfsvoering overnamen, zouden zij graag in die woning gaan wonen. Maar de DGA en zijn vrouw wilden die woning alleen verlaten voor een woning met vergelijkbaar woongenot. Daarom kocht de BV de nieuwe woning en liet deze verbouwen en levensloopbestendig maken.  

Fiscale betekenis
Volgens de rechter zijn de uitgaven voor aankoop en verbouwing van de woning enkel gedaan ter bevrediging van de persoonlijke behoeften van de DGA in zijn hoedanigheid van aandeelhouder.

De stelling van de DGA dat de dochter als voorwaarde voor de bedrijfsovername had gesteld dat de woning snel aan de DGA zou worden verkocht en geleverd omdat zij, als dat niet zou gebeuren, een hogere overnamesom had moeten betalen, maakt evenmin dat de verlieslatende verkoop van de woning op zakelijke motieven berust. Bij een verkoop tussen onafhankelijke partijen zou de BV immers alleen met de door de dochter gestelde voorwaarde akkoord zijn gegaan, indien zij volledig zou zijn gecompenseerd voor het verkoopverlies. De BV zou haar investering in het pand hebben willen terugverdienen.

De Belastingdienst heeft aannemelijk gemaakt dat kosten van aankoop en verbouwing van het pand in een zodanige wanverhouding staan tot het nut voor de BV, dat geen redelijk denkend ondernemer kan volhouden deze handelswijze met het oog op de zakelijke belangen van de onderneming te hebben verkozen.

Indien in zakelijke verhoudingen een BV voor eigen rekening een pand aankoopt en voor eigen rekening een omvangrijke verbouwing ten behoeve van de toekomstige koper van dat pand laat verrichten, valt niet in te zien dat het risico van het (ten dele) teniet gaan van zo’n investering voor rekening en risico van de verkoper zou blijven.

Het boekverlies vormt een verkapte uitdeling van winst aan de DGA. De Belastingdienst heeft de aftrek van het verlies terecht geweigerd.

Let op: De Belastingdienst toetst transacties tussen de DGA en zijn BV op zakelijkheid. In dit geval ziet ook de rechter geen zakelijke reden voor de BV om een verlies van bijna € 400.000 op een transactie met de DGA te accepteren.