Praktijkruimte hoort bij woning

Man en vrouw kopen samen een villa bestaande uit een woongedeelte en een (voormalige) praktijkruimte die via een aparte buiteningang toegankelijk is. De buiteningang bevindt zich naast de voordeur van het woongedeelte. De praktijkruimte is vanuit het woongedeelte via twee interne ingangen bereikbaar. Over de koopsom is 2% overdrachtsbelasting voldaan. De Belastingdienst komt met een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting over de waarde van de praktijkruimte.

Rechtsvraag
Bij de belastingrechter is in geschil de vraag of de praktijkruimte ten tijde van de levering van het pand als woning kan worden aangemerkt waarop het verlaagde tarief van 2% van toepassing is.

De rechter vindt dat ten tijde van de overdracht de praktijkruimte niet zodanig ingrijpend verbouwd was dat deze ruimte geschikt is geworden voor bewoning.

Aanhorigheid
Toch betekent dit niet dat voor de praktijkruimte in dit geval het 2% tarief niet kan worden toegepast. Er is namelijk sprake van een aanhorigheid van de woning. Van een aanhorigheid is sprake indien (een gedeelte van) een onroerende zaak naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Onder dienstbaar wordt verstaan dat er sprake moet zijn van een bepaald verband dat zodanig is dat de gebruiksmogelijkheden over en weer vergroot of althans verbeterd worden.

Volgens de rechter behoort de praktijkruimte, ten tijde van de verkrijging van het pand, bij het woongedeelte, gelet de bouwkundige situatie – de praktijkruimte en het woonhuis vormen als het ware één geheel – en de onderlinge bereikbaarheid via één of meerdere binnendeuren. Verder is de rechter van oordeel dat de praktijkruimte ten tijde van de verkrijging bij het woongedeelte in gebruik en daaraan dienstbaar was, nu de praktijkruimte en het woongedeelte de gebruiksmogelijkheden over en weer verbeteren dan wel vergroten. Die dienstbaarheid uitte zich door (de mogelijkheid van) het gebruik van de praktijkruimte, die op dat moment niet meer werd gebruikt als huisartsenpraktijk, als opslag, slaapkamer(s) of hobbykamer(s). De rechter vindt ten slotte dat de praktijkruimte ten tijde van de verkrijging ook overigens functioneel ondergeschikt en/of afhankelijk was aan het woongedeelte. Dit volgt ook uit de indeling van het pand en de relatieve omvang van de praktijkruimte ten opzichte van het woongedeelte. Gelet op voorgaande vormt de praktijkruimte dus een aanhorigheid van het woongedeelte.

Conclusie en gevolgen
Dat de praktijkruimte een aanhorigheid vormt, betekent dat daarop, net als op het woongedeelte, het 2% tarief van toepassing is. De Belastingdienst heeft de naheffingsaanslag dus onterecht opgelegd. De naheffingsaanslag en bijbehorende belastingrentebeschikking moeten worden vernietigd.

Let op: Kennelijk zijn er bij de Belastingdienst medewerkers die bij overdrachten van woningen precies gaan beoordelen of hetgeen wordt overgedragen misschien niet helemaal woning vormt, waardoor het verlaagde tarief van 2% daarop niet van toepassing is.