Vrijstelling kamerverhuur kan vervallen

Stel, u hebt een eigen woning en u verhuurt voor langere tijd een kamer aan een student. De student laat zich op uw adres in de basisregistratie personen inschrijven. Daarmee voldoet u aan de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling, mits de totale huuropbrengsten in 2024 het bedrag van de kamerverhuurvrijstelling niet overschrijden. Hoe gaat dat in de praktijk?

Kamerverhuurvrijstelling
De voorwaarden om de kamerverhuurvrijstelling te kunnen krijgen, zijn:

• Het deel dat u verhuurde, maakte deel uit van uw woning en was geen zelfstandige woning.
• U en de huurder waren tijdens de hele huurperiode ingeschreven bij de gemeente op het adres van uw woning.
• De verhuur was voor langere tijd, bijvoorbeeld aan een student.
• Uw huurinkomsten waren in 2024 maximaal € 5.998. Dit is inclusief een eventuele vergoeding die u krijgt voor bijvoorbeeld het gebruiken van meubels en energie.

Voldoet u aan alle voorwaarden?
Dan krijgt u de kamerverhuurvrijstelling. Uw hele woning blijft een eigen woning en u hoeft de kamerhuuropbrengsten niet op te geven.

Voldoet u niet aan alle voorwaarden?
Dan valt het deel van uw woning dat u niet verhuurde in box 1 en het deel dat u verhuurde in box 3. Op dat moment is ook sprake van een gedeeltelijke vervreemding van de eigen woning voor de bijleenregeling.

De toerekening tussen box 1 en box 3 kan op twee manieren:

• Optie 1: U geeft de WOZ-waarde én een even groot deel van de eigenwoningschuld van het deel dat u verhuurde aan in box 3. Dit heet pro rata berekening.
• Optie 2: U geeft de WOZ-waarde én een even groot deel van de oorspronkelijke woningprijs van het deel dat u verhuurde aan in box 3.

U kiest 1 van de 2 opties in de aangifte van het jaar waarin het verhuurde deel van uw woning in box 3 valt.

Voorbeeld
U hebt uw woning gekocht voor € 420.000 (oorspronkelijke woningprijs en eigenwoningschuld). De WOZ-waarde van uw woning is op dit moment € 450.000 en de eigenwoningschuld € 300.000. U verhuurt 1/3 deel van uw woning en dit geeft u op in box 3. De rest valt in box 1.

Optie 1
In de aangifte geeft u 1/3 van de WOZ-waarde op in box 3. Dit is € 150.000 (1/3 van € 450.000). Ook geeft u 1/3 van de eigenwoningschuld op in box 3. Dit is € 100.000 (1/3 van € 300.000). Als eigenwoningschuld in box 1 blijft dan € 200.000 over (2/3 van € 300.000). 

Optie 2
In de aangifte geeft u 1/3 van de WOZ-waarde op in box 3. Dit is € 150.000 (1/3 van € 450.000). Om te berekenen welk deel van de eigenwoningschuld in box 3 valt, berekent u welk deel van de eigenwoningschuld in box 1 blijft. U geeft € 280.000 (2/3 van € 420.000) op in box 1. Dit betekent dus dat € 20.000 (€ 300.000 – € 280.000) valt in box 3.

Bij optie 2 is de eigenwoningschuld in box 1 groter dan bij optie 1. Als u aan de voorwaarden voor de hypotheekrente voldoet, dan mag u de hypotheekrente aftrekken in box 1. In het voorbeeld mag u de hypotheekrente over € 100.000 (optie 1) of € 20.000 (optie  2) niet aftrekken, omdat dit niet meer bij de eigenwoningschuld hoort.

Gedurende het jaar overschrijdt de huur het maximum
Vanaf welk moment voldoet u niet aan de voorwaarden van de kamerverhuurvrijstelling? Vanaf aanvang van de verhuurperiode in het kalenderjaar of vanaf het moment dat de huuropbrengsten het bedrag van de kamerverhuurvrijstelling overschrijden?

Een kennisgroep van de Belastingdienst heeft deze vraag beantwoord:  vanaf de aanvang van de verhuurperiode.

Een van de voorwaarden voor de kamerverhuurvrijstelling is dat de totale huuropbrengsten niet meer bedragen dan het maximum. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de toepassing van de kamerverhuurvrijstelling op basis van de feitelijk in een kalenderjaar ontvangen inkomsten moet worden bepaald. Wanneer de op basis van het kasstelsel in een kalenderjaar ontvangen inkomsten hoger zijn dan € 5.998 (bedrag 2024) is de kamerverhuurvrijstelling voor dat hele jaar niet van toepassing.

Let op: De kamerverhuurvrijstelling is bedoeld als eenvoudige en fiscaal interessante oplossing voor de kamernood onder studenten. Het maximumbedrag per kalenderjaar sluit helaas al lang niet meer aan bij de gemiddelde kamerprijs in de meeste steden.